マンション売却時の「手付金」と「住宅ローン特約」は必ず確認

条件が整い、いよいよ「売買契約」を結ぶという段取りになったら、不動産屋が「売買契約書」を作成します。これは、宅地建物取引業法の「契約書に記載すべき事項」に沿った内容で作成されますので、不動産屋によって大きく違うということはありません。

契約書というと、「小難しい言い回しや、業界の専門用語が並んでいてわかりにくい」というイメージがあるかもしれませんが、必ず一通り目を通すようにしましょう。そして、外してはいけない「チェックポイント」を確認して下さい。

売主として、絶対にチェックすべきポイントは下記の２点です。

手付金

売買契約の際には、買主さんから手付金を受け取るのが通例です。中古物件であれば、売買金額の10％程度の金額が一般的です。2000万円の物件なら、200万円という具合です。

この手付金の額を、極端に少なく言ってくる買主さんの場合は要注意です。（2200万円の220万円の端数を切って200万円というくらいなら構いません）

経済的な事情があるのかもしれませんが、手付金の性格考えた場合、売主に不利に働くケースがあるからです。

なぜなら、手付金とは、「購入の意思を示し、優先的に買うことができる権利を確保する」目的で買主から売主に預けるお金。つまり、手付金を受け取った後に、別の人から「買いたい」とオファーがあっても、それに応じることはできなくなります。

これは当然としても、買主さんは手付金を放棄すれば、一定の期間内なら、一方的に契約を解除できるという権利も持ちます。これを「手付解除」と言います。しかも、その理由を問われることはありません。

もしかしたら、買主さんにとって「手付金を放棄しても、もっと安くて良い物件があった」
となることも考えられます。これは、困りますよね。「売れた」と思った物件の売買契約が白紙になり、また一から売却活動をしなければならないのです。

気軽に手付解除されないためにも、それ相応の「手付金」を求めるべきなのです。5％よりも低い額だったら、もう少し金額を上げてもらうように言ったほうが安心でしょう。

また、「手付が解除できる期間」もよく確認して下さい。「売買契約から2週間」が一般的です。

住宅ローン特約

手付金の他に、買主さんが住宅ローンを利用してあなたのマンションを購入する場合は、「住宅ローン特約」が契約書の中に盛り込まれます。

「住宅ローン特約」とは、万が一、買主の住宅ローン審査が通らなかった場合、売買契約を白紙撤回できるというものです。その際は、手付金も返済します。銀行の審査が通るまでに要する時間は、大体1ヵ月ほど（お盆や年末年始、GWをはさむ場合は1ヵ月半ほど）。つまり、「手付金」同様に、「住宅ローン特約」は、結果が出るまで、売主が一定期間拘束されるシステムというわけです。

もちろん、住宅ローンの審査が必ず通るという保証があるなら、問題ありません。ですが、こればかりは、銀行次第です。とは言え、まったく予防線を張れないわけではありません。事前に買主さんがローンの仮審査が通っているかどうか、不動産屋に確認するくらいはしたほうが良いでしょう。

契約書を交わした後は、何事も融通がききません。後悔しないためにも、ハンコを押す前に、気になる点はきちんと確認してクリアにしておくべきです。

ちなみに、万が一、買主さんの住宅ローンが審査が通らず契約ができないという場合は、受け取った手付金は全額返済しなければなりません。残代金の決済の時までは、決して手付金を使ってしまわないように気をつけて下さい。