住宅ローンが払えなくなった場合の「任意売却」について
念願のマイホームとしてマンションを購入したけれど、病気・リストラ・収入減・離婚あるいは相続といった事情により、住宅ローンが払えない、あるいは払えない状況になりそうという場合、どうすれば良いでしょうか？
まずは、その状況を放置しないことです。できるだけ早めに金融機関に相談し、「任意売却」の手続きに入りましょう。「ローンが払えないから自殺」などとは、ゆめゆめ考えないことです。
また、ローンの返済に行き詰まると「競売にかける」というイメージがある人も多いようですが、それは最終手段です。その一歩手前で「任意売却」という選択肢もあるということを知っておいて下さい。
「任意売却」とは、住宅ローンなどの融資を受けている人と各金融機関との合意に基づいて、融資の返済が困難になった不動産を処分することです。
通常、マンション売却の際には、担保として購入したマンションに設定されている「抵当権」を抹消しなければなりません。しかし、抵当権を抹消するためには、ローンの残債をすべて一括返済する必要があります。
冒頭のような事情の場合、それは無理ですよね。そこで、金融機関の協力を得ながら買い手を探し、早期に不動産処分、残債の返済金に当てるというのが、任意売却のしくみです。
ここで住宅ローンの残債よりも高く売れれば問題はありませんが、下回る金額でしか売れない場合、残りは抵当権を外した上で、少しずつ返済していくことになります。でも、心配はいりません。
新たな生活をスタートし、再建していくために支障のない範囲（毎月１～３万円程度）で残った債務を支払っていけます。この義務をきちんと果たせば、給与差し押さえなどもありません。話し合いによっては、あなたの引越し費用などを手当てしてもらえることもあります。
債権者である銀行が望むのは、なるべく速やかに、満額の融資金の回収を行なうこと。そのために、債務者と協調しながら問題に当たってくれるのです。
しかし、これが「競売」となると、少し事情が変わってきます。
一般不動産市場で売買される「任意売却」と異なり、「競売」の場合、市場価格の６割から７割程度しか売却価格が見込めません。
また、競売手続き開始から落札まで３か月以上かかりるのが普通で、その間、経済的負担ものしかかってきます。落札後も、立ち退き時期や手元に残るお金が１円もないなど、任意売却よりも厳しい現状が待ち受けていることを覚悟する必要があります。
あなたがローンの未払いが続くのを放置していると、金融機関は最終的に担保不動産を差し押さえたうえで、不動産競売の申し立てをせざるを得ません。そうなると、あなたの元に、裁判所から「競売開始決定通知」が届くことになります。こうなる前に、金融機関と話し合いの場を持って下さい。
競売開始決定通知が届いてからでも遅くはありません。実際の競売開始まで時間はありますから、すぐに行動を起こして、禁輸機関に任意売却にしてもらえるか依頼してみましょう。
金融機関の本音も、できれば「競売」は避けたいのです。なぜなら、競売になれば、市場相場価格を大きく下回る価格でしか売れないからです。こうなると、回収できるお金が減る分、損失が生じます。
また、不動産買取業者が引き受けるケースの多い任意売却と異なり、買い手が見つかるまでに時間もかかるため、回収時期の目処が立たないというデメリットもあります。
「任意売却」は「任意」という言葉が示すとおり、「競売」のように強制的な処分ではありません。あなたにとっても、金融機関にとっても、一番良い道を探りながら、無理なくマンションを売却できる方法です。万が一のための時のために、知っておくと安心でしょう。
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