マンションの査定額を決めている「取引事例比較法」とは
不動産の価格を算出するときに不動産鑑定評価で使われる方法は、次の3つです。
（1）取引事例比較法
（2）収益還元法
（3）原価法
このうち、居住用マンション売却に際して、不動産業者が「査定」の基準として使うのは「（1）取引事例比較法」。同じマンションの別室、あるいは近隣の似たような物件がいくらで売られているか、またいくらで買われたかを参考に、査定物件の価格を割り出すのです。
過去の取引価格の事例データを参照し、そのマンションと比べて有利な面や不利な面、時系列などを考慮して、適正な価格を算出できるのがメリットと言えます。この鑑定方法を使う際には、投機的な物件や特別に売り急いだ物件などは事例から排除することになっています。
ただし、「取引事例比較法」では、どれだけ適切な取引事例が見つかるかどうかで評価の結果や、その信頼性が左右されるという弱点があります。
例えば、たくさんの事例がある物件と、たった1つしか事例がない物件では、査定の精度はまるで違ってきます。事例が多ければ、成約価格の平均値を取ることで、より適正な価格を割り出すことができるからです。
また、たとえ事例が多かったとしても、直近のものではなく3年前、5年前の事例しかなければ、市場の動向や景気の概況も変化していて査定の精度は下がります。
さらに、本当はわからないマンション売却価格の『相場』でも触れたように、売主さんの事情や背景によっても、成約価格は大きく変動するのです。
かと言って、「取引事例法」がまったく参考にならないというわけではありません。過去の事例から導いた査定額を一つの目安としながら、
・売るまでにかけられる時間
・住宅ローンの残債
といった条件を考慮しながら、「理想の売却価格」「これで売れなければ損をするという価格」を見極めることは可能です。そのプロセスを経た上で、売主として納得できる「売出価格」を決めていけば良いのです。そのための適切なアドバイスをしてくれる不動産屋にあなたの大切なマンションの売却を頼んで下さい。
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