「売却か賃貸か」の判断の付け方
さまざまな事情で住まなくなったマンションを、「売る」か「貸す」かで悩む方は多いものです。不動産価格が下落傾向にあり、住宅ローンの残債もまだあるという場合、「売らずに貸して家賃収入を得たい」と考える人がいるのは自然です。
ですが、何事にも「メリット」と「デメリット（リスク）」があるもの。売るか、貸すかの判断は、２つを見極めて慎重に行うべきです。
まず、「貸す」ことによるメリットは、次の２つが挙げられます。
家賃収入でローン返済が賄え、なおかつ単月収支が黒字になりやすい
低金利下で購入したマンションは、平均的な家賃よりローン返済額が低いケースがほとんどです。つまり「賃料－毎月の住宅ローン支払額」が黒字化しやすく、うまくいけばお小遣い稼ぎができます。
不動産所得として経費で落とせる費用が発生し、控除の対象となる
マンションオーナーとなることで、住宅ローン金利、固定資産税、管理費、修繕積立金、減価償却、改装費用などが経費として計上でき、控除の対象とすることができます。
一方で、「貸す」ことによるデメリットには、下記のようなものが挙げられます。
空室100％のリスク
買い替えにしろ、転勤による一時的な退去にしろ、マンションを貸すことになれば、自分は別の住まいに移るわけです。借り手がすぐに見つかればいいですが、空室の間は、自分の住む家に加えて空室マンションの住宅ローンの負担もしなければなりません。
収益マンションのオーナーと違い、マンション１区画のオーナーは空室が出ると即収入がゼロとなるため、それだけ投資としてのリスクは高くなります。
「売る」ときに厳しい査定となる
一度、他人に貸してしまえば、もう「自宅」ではありません。売りに出した時は「収益物件」として扱われるため、買い手は「不動産のプロ」となります。この場合、買い手は住宅ローンは使えません。収益物件購入のための融資を受けて買うことになるため、自宅として売るよりも評価が厳しくなり、売れにくくなる傾向があるのです。
改装費用がかかる
入居者が入れ替わるたびに、壁紙の張替えやハウスクリーニングなどのリフォーム代がかかりますし、借主に責任のない設備の故障は貸主であるあなたが修繕することになります。あとから経費として計上することはできますが、経年劣化があるので、毎年ある程度修繕費として余剰資金を用意しておく必要があります。
買い替えを自由にできない
住宅ローンの残債がある場合、住み替えのために新しく家を買いたいと思っても、重複してローンを組むことは難しいのが現状です。多くの場合、「マンションを売って、住宅ローンを完済してから」と銀行から条件を付けられるはずです。将来、買い替えを考えているなら、安易に貸さないほうが得策です。
さらに、いざ売りたいとなっても、借主がいる場合、スムーズに退去してもらえるかどうかわかりません。万が一、裁判になった際も、契約時に「定期借家契約」で入居の期限を設けていなけば、勝てる見込みはないでしょう。
これは転勤など「今は使わないけれど、将来また住みたい」という場合にも言えます。帰ってくる時期や再び家を使いたい時期が確定しているなら、その時期までに借主に退去してもらえる「定期借家契約」を必ず結んで下さい。
いかがでしょうか？住宅ローンを完済している、相続したマンションであるという場合でも、空室リスクや改装費の負担を考えると、原則として「使わないマンションは売る方がリスクが低い」と言えそうです。以前は大家側に有利だった、敷金や礼金の相場も目減りしており、「家賃収入で儲ける」のは難しいのが現状です。
ただ、個人個人の状況に応じてケース・バイ・ケースとなりますので、売却か賃貸か迷う方は、一度不動産屋に相談されると良いでしょう。
参加企業紹介
