マンション売却活動で知っておきたい用語

内覧（オープンルーム）

中古マンション売却の際の販売活動のひとつです。購入希望者から予約を受け、個別に見学に来てもらうことを指します。
売主がすでに転居していれば空室を見てもらえますが、中古マンション売却の場合、住みながら売るというケースがほとんです。
内覧を迎える際には、物件を魅力的に見せ、好感をもってもらうための掃除や見せ方の工夫が必要となります。

重要事項説明書

宅建業者は、これから買おうとする相手に対して、物件に対する情報を書面で知らせる必要があります。
これを重要事項の説明と言い、その説明の際に交付する書面を「重要事項説明書（35条書面）」と言います。
説明義務者は宅建主任者で、売買契約締結前に必ず行われるべきことです。この書面には、不動産の所有者の名前、面積、保証（瑕疵担保）といった、取引しようとする物件の情報や法律関係のことが記載されます。
買主は説明を受けた証として、署名・捺印します。

買付申込書

購入希望者が、売主または仲介業者にあてて、マンションを購入する意思がある旨を表明する書面のこと。
「購入申込書」とも言います。ただし、この書面は購入希望者からの一方的な購入の意思表示であり、受け渡したからといって売買契約に至るものではありません。購入希望額や契約予定日、手付金の金額などが書かれており、売主はこれをもとに売却するかどうかを判断します。
また、購入希望者は自由にこれを撤回できることが定められています。

権利書（登記済証）

不動産に関する所有権などの権利を登記した際に、登記名義人に交付される「登記済証」のこと。これまでは不動産を売却したり、担保に入れたりする場合には、この「権利証」を登記所に提出することが必要でした。
しかし、平成16年に不動産登記法が変更されると、権利証に代わって、「登記識別情報」という12桁の英数字が通知されるようになりました。
この番号を知っていることが「不動産の権利者」の証明となる１つの判断材料となったのです。

手付金

売買契約のときに買主から売主に支払われるお金のこと。
購入代金の10～20％程度が一般的です。このお金は、残代金支払い時に売買代金の一部として充当されます。
ただし、これは単なる代金の前払いとは意味合いが違います。いわゆる解約手付と言われるもので、いかなる理由があろうと買主が購入を取りやめた場合は手付金を放棄しなければなりません。
反対に、売主側の事情で契約破棄となった場合は手付倍返しとなります。

印紙税

不動産売買契約や住宅ローン契約などの契約書を作成するときに、取引金額に応じて課税されます。
作成した契約書1通ごとに所定の印紙を貼り、消印することで納税します。納税の義務は契約の当事者双方にあり、マンション売却などの不動産取引では2通作って、それぞれ折半で負担するのが一般的。印紙税を納めなくても契約の効力には何ら影響しませんが、印紙税法上の罰則があります。

瑕疵担保責任

購入した中古マンションに、引き渡しの時には気づかなかった欠陥（瑕疵＝かし）があった場合、一定期間中であれば売主に責任を追及できること。
売買契約では、隠れた瑕疵があり、それを知らなかったことに買主に落ち度がなかった場合、瑕疵を知ってから1年以内なら売主に損害賠償や契約解除を要求できます。
一般的に、構造部分の欠陥や建物の雨漏りなどが隠れた瑕疵に該当します。

住宅ローン特約

売買契約書を取り交わす際に記載する特約の１つ。
買主が住宅ローンの借入できなかった場合、売買契約を白紙に戻すというもの。
契約解除であってもペナルティはなく、買主は支払った手付金も返却してもらえます。ローンを申し込んだ金融機関名、金利、返済方法、契約の解除期日などを明記するのが一般的です。

決済

買主から売主へ、手付金を除いた残代金の支払いを行なうこと。
預金小切手で授受するケースもありますが、買主が住宅ローンを利用する場合などは、その金融機関に集まって振込みで残代金を授受するケースが一般的です。
残代金授受が完了すると、所有権移転、抵当権の抹消等の登記申請を司法書士に委任します。
また、この場で、固定資産税やマンション管理費等の清算、鍵の引渡しも行ないます。

抵当権

金融機関が不動産を担保に融資するときに、万が一借主がローン返済不能となった場合のために設定する「担保」をとること。
ローンの返済が滞った場合、抵当権を実行して任意処分や競売などによって債権を回収することになります。
住宅ローンを借りる時は、必ず金融機関と抵当権設定契約を結び、登記簿に登記します。

引渡し

契約に定めた内容で物件の引渡しを行なうこと。売主と買主が、仲介業者立会のもと、物件の状況を現地で改めて確認します。
通常、決済に先立って行われることが多いです。
境界の確認や付帯設備表等にもとづき、契約書に定めたとおりに引渡しが行われるか最終確認をします。
なお、残代金授受完了後は当日中に法務局に所有権移転登記等の申請を行うため、引渡し・決済は平日の午前中に行うのが一般的です。

管理組合

マンションの管理運営に関する最高決議機関のこと。マンションを購入して区分所有者になれば、自動的に管理組合のメンバーに登録されます。
住戸を売却するなどして区分所有者でなくならない限り、組合を脱会することはできません。
売却などにより区分所有者が変更となった場合は、すみやかにその旨を報告し、変更手続きをとる必要があります。
あくまで上限ですので、場合によっては手数料の値引きもありです。課税業者の場合、これに消費税がプラスされます。