「一般媒介契約」と「専任媒介契約」、どちらを選ぶ?

「一般媒介契約」と「専任媒介契約」、どちらを選ぶ?

「査定」に来てもらい、担当者を見極め、「ここだ」という信頼できる不動産屋が決まったら、その次はその不動産屋と「媒介契約(ばいかいけいやく)」を結ぶことになります。

「媒介契約」とは、「私のマンション売却をあなたの会社に依頼します」という取り決めを書面で交わすこと。不動産会社は勝手に個人の不動産を売却できません。売主であるあなたからの依頼を受けて、初めて市場に「こんなマンションを売りたい人がいます」と告知し、売却活動を行うことができるのです。

媒介契約で取り決められるのは、主に次のようなことです。

・いくらで売却するのか
・売却を依頼する期間
・依頼を受けた不動産屋がどのような売却活動をするか
・売却が決まった時に不動産屋へ支払う手数料とその時期

媒介契約では、「依頼者(売主)に不利な条項は無効とする」とされています。不動産屋に都合のいいように決められることはないので、安心して臨んで下さい。

ただ、いざ媒介契約を結ぶときに迷うことがあります。それは、媒介契約には3種類あり、その中から1つを選ぶ必要があるからです。

【媒介契約には3種類ある】

①一般媒介契約
依頼者(売主)が「依頼した不動産屋」以外の「他の不動産屋」とも同時に媒介契約を結べる。つまり、数社に並行して売却を依頼できる契約形態。また、依頼主自身が、自分で買主を探し、直接契約することもできる。

②専任媒介契約
依頼した不動産屋一社のみとの契約で、重ねて他社には依頼できない契約形態。ただし、依頼主自身が、自分で買主を探し、直接契約するのは①と同様に自由。

③専属専任媒介契約
②と同様で、1社限定の媒介契約。依頼者自身が直接、買主を探し売買契約することも禁止。

不動産業界の知識がないまま3つを比較すると、「複数の不動産屋に依頼したほうが、情報が広がり、早く売れるのでは?」と思うかもしれません。しかし、不動産のプロは口を揃えて「②専任媒介契約」を勧めています。その理由はこうです。

不動産情報は「レインズ」で共有できる

現在、マンションを売りに出せば、「レインズ」という、インターネットを介在した不動産業界専門のネットワークのデータベース上にあなたの物件情報がアップされます。個人の住宅仲介を行う不動産屋のほとんどは、この「レインズ」に参加し、物件情報を得ています。つまり、1社と媒介契約を結べば、それだけで自然に全国の不動産屋へ情報が流れていくシステムになっているのです。(「レインズ(共同仲介)の仕組みを知っておく」を参照)

不動産屋は契約しなければ「報酬」を受け取れない

不動産屋が売却活動を通じて得る報酬、それは依頼者から受け取る「仲介手数料」です。仲介手数料は、「原則としてすべての取引が完了した後に依頼者から受領する」と定めらている、いわば「成功報酬」。つまり、依頼者と一般媒介契約を結んでいて、他の不動産屋で売却が決まった場合は、1円も報酬を受け取れないという結果になるのです。このようなリスクがあっては、宣伝・広告活動にかけられるお金も人材も限られ、売るための「求心力」が低下します。

依頼された物件が売れれば100%利益が入るという状況があってこそ、売却活動にもお金と力をかけられるというもの。不動産屋の立場からしても、売主の立場からしても「専任媒介契約」が望ましいのです。


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