本当はわからないマンション売却価格の「相場」

本当はわからないマンション売却価格の「相場」

不動産屋に査定に来てもらう前に、自分でもある程度「相場」を知っておきたい。そう思う人は多いでしょう。もし、あなたと同じマンションが売りに出ている折込チラシなどがあるなら、それを参考に「およその価格」を知ることができます。

チラシがない場合は、「マンション名と地名」でインターネット検索をしてみると、売り出し中の物件や過去の掲載物件のデータが拾えるかもしれません。

そのように事例で得たデータで、このように計算してみて下さい。

価格 ÷ 物件面積(㎡)

これで1㎡あたりの単価が出ます。その単価に、あなたのマンションの平米数を掛けたものが「参考価格」であり、「相場」と考えることができます。

たとえば、あなたのマンションが65㎡だとしましょう。チラシやインターネットで情報収集した物件が90㎡で2700万円だった場合、「2700÷90」で1㎡あたりの単価は30万円となります。これを自分のマンションに当てはめて計算すると「30万円×65=1950万円」という参考価格を出せるのです。

もちろん、この他に「経過年数」やら「細かい指標」から導いた評価点による、「相場価格」はあります。

ただし、いずれにしても導き出された「価格」は「これで必ず売れる」という値段ではないということを、まず知っておいて下さい。チラシやインターネットなどから得た「価格情報」は「売出価格であって、売却価格ではない」のです。

つまり、こういうことです。

実際の売買交渉場面では、買主からの値引き交渉があることも考えられます。先ほど例に出した2700万円の物件も、買主が「購入申込書」を出す際には、希望買取価格を2400万円としているかもしれません。そこから、さまざまなやり取りを経て、結局2500万円で売却に落ち着いた…というケースは、よくあること。マンション売却においては、数百万円単位での値下げは、念頭に入れておく必要があるということです。

また、売主の事情によっても「売出価格」には差が出ます。

【ケース1】時間をかけてもいいから、少しでも高く売りたい
【ケース2】時間がないので、早く売れることが先決

この2つケースでは、明らかに売出価格が変わってきます。【ケース1】の場合は、同じ頃売り出されている、同ランクの物件の最高値を参考にして、売出価格を決めます。逆に、【ケース2】の場合は、今売りに出ているものよりもひと目で「安い」と感じさせる価格で売り出せばいいのです。

不動産屋に査定をしてもらい、「相場」を検討しますが、最終的に売出価格は売主が決めるもの。あなたの持ち時間や経済的な背景によって、金額は変わってきます。そうして決めた売出価格だったとしても、それは「これで売れたらいいな」という希望価格であって、実際の「売却価格」とは違うということを知っておくことです。

極端なことを言えば、「売れた価格がその時の市場価格の相場」。だからこそ、なるべく高く売りたいなら、戦略を立てて売る努力をしてくれる不動産屋を探すことが重要となります。

ちなみに、アメリカでは過去取引された不動産売買のデータがすべてベータベースにて保管されているため、精度の高い事例が豊富にあり、誰でも閲覧することができます。しかし、日本の場合は取引事例の「登録義務」がありません。

したがって、不動産屋が独自に持っている「成約事例」からしか、売却価格の相場を知ることができないのです。こうした背景も、売却価格の「相場」を知ることを難しくしている一因と言えるでしょう。


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