マンション売却のお金にまつわる用語

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住み替え住宅ローン

現在居住している自宅・マンションを売却して新たに住み替えるための特定目的にそって借入できるローンのことです。
金融機関によっては「買換えローン」という名称のところもあります。通常の住宅ローンは、物件の担保価値の範囲内での融資が基本。
ですが、住み替え住宅ローンは、住み替え物件の担保価値の1.5倍、2倍といった水準まで融資を可能としているのが特徴です。
売却の際の抵当権抹消や購入時の一時的な資金繰りに余裕を持たせたい場合に検討するケースも。
ただ、借入者の将来の年収や家計への負担など、返済に無理がないか厳しくチェックされることになります。

つなぎ融資

住宅ローンが実行されるまでの間、別のローンを一時的に借り入れる融資のこと。
住宅ローンは、住宅に対して抵当権を設定するので、購入物件の決済が完了するまで融資が実行されません。
しかし、住み替えの場合、購入物件の決済と売却物件の決済にズレが生じるケースがほとんどです。
ここでの手持ちの現金不足を解消するため、一時的に資金をつなぐためのローンです。
焦って売らず十分に売却期間を持ちたい場合、仮住まいへ移ることなく住み替えをしたい場合などに便利です。

長期譲渡所得

土地や建物を売ったときに発生する所得を譲渡所得と言います。
土地や建物を売った金額から取得費、仲介手数料などの譲渡費用を差し引いて計算した金額です。
譲渡所得は所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに分けられ、税金の計算も別になります。
長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものを指します。
ただし相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになるのでご注意下さい。

不動産取得税

不動産を取得した人に1度だけ課税される都道府県税のこと。
この場合の「取得」には、購入のほかに、新築や増改築、交換、贈与、寄付などによって所有権を得た場合も含まれます。
申告納税が基本で、不動産を取得した日から60日以内に「不動産取得申告(報告)書」を不動産所在地の市役所・町村役場または管轄の県税事務所に提出し、そこから送付される納税通知書により定められた日までに、納税することになります。
なお、期限内に申告書が提出されない場合には、不動産取得税の軽減措置や課税免除等の適用が受けられない場合がありますのでご注意下さい。

利回り

投資資金に対する利益の回収割合を言います。利回りが高ければ回収割合が多く、逆に低ければ回収割合が低いということ。
不動産投資における「利回り」には大きく分けて2つあります。1つは、投資額に対する年間の賃料収入の割合で「表面利回り」。
もう一つは、賃料収入から管理費や税金などの経費を除いた純収入をもとにして計算する「実質利回り」。
収益物件の査定ではこちらが重視されます。不動産投資で利益を上げるために必要な利回りは、一般的に10%以上であるとされます。
ただ、利回りは空室率によっても変化するので、現時点での入居状況などをよく確認するようにしましょう。

任意売却

「任意」は自分の意思でという意味で、「売却」は売って処分するという意味。
不動産における任意売却とは、金融機関から住宅ローンなどの融資を受けて家を購入したはいいけれど、諸事情によりローン返済が滞り、将来的にも払える見込みがない場合、融資を受けた金融機関との合意に基づいて、家を売却する手続きのことを言います。
不動産所有者が自分の意思で売却するのが競売と違う点です。一般市場で売却され、売却金は債権者への支払いに充当することになります。

競売

ローン滞納で債権回収が不可能になった不動産を、債権者が裁判所に申し立てて、売却する手続きのこと。
競売申し立てを受けた裁判所は一定の期間を決めて入札を受け付け、公示した最低入札価格以上で一番高く入札した人が購入する権利を得ることができます。
期間中に入札が1件もなく売れ残った物件については、先着順で任意に売る「特別売却」となるケースも。
競売物件は一般市場価格より売却価格が低くなる上、手続きの申し立ての費用や時間もかかるため、債権者は競売よりも任意売却に持ち込みたいのが本音です。


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